Vendre votre bien
Estimation, présentation du bien, organisation des visites et suivi des échanges jusqu’à la vente.
Faire estimer mon bienVOTRE AGENCE AU LUXEMBOURG
LA CLÉ DE
VOTRE PROCHAIN
CHAPITRE
Un achat, une vente, un nouveau départ. Nous vous accompagnons avec attention, du premier échange à la remise des clés.
Moving 2gether!Votre projet,
notre engagement.
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NOTRE SÉLECTION
À chaque projet,
le bon accompagnement.
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BIEN PLUS QU’UNE TRANSACTION
Votre immobilier.
Notre attention, à chaque étape.
Un interlocuteur à votre écoute et un accompagnement adapté à votre bien, à votre rythme et à vos objectifs.
Acheter ou louer
Une recherche attentive à vos critères, des visites préparées et des réponses claires pour avancer dans votre choix.
Découvrir nos biensGestion locative
Confiez le suivi de votre location à l’agence et définissons ensemble les services utiles à votre patrimoine.
Comprendre la gestion locativeMettre votre bien en valeur
Home staging et présentation soignée pour aider les visiteurs à se projeter et révéler les atouts de votre bien.
Découvrir le home stagingVOTRE BIEN, ACCOMPAGNÉ AU QUOTIDIEN
La gestion locative,
tout simplement.
La gestion locative consiste à confier à une agence l’organisation et le suivi de la location de votre bien. Chez 2M’s, nous préparons avec vous un mandat qui précise les missions, les honoraires et les décisions soumises à votre accord.
Préparer la location
Nous examinons le bien, échangeons sur le loyer et préparons sa présentation. Nous organisons les visites et étudions les pièces des candidatures pour vous aider à choisir un locataire.
Organiser l’entrée
Selon le mandat, nous préparons le bail, réunissons les documents utiles et organisons l’état des lieux et la remise des clés. Les éléments sont regroupés dans votre dossier de gestion.
Suivre et vous informer
Nous suivons les loyers et les charges, les échanges avec le locataire et les demandes d’intervention. Pour les travaux relevant du propriétaire, nous coordonnons les prestataires selon votre accord et vous transmettons un suivi des actions et des justificatifs.
Les prestations et la fréquence des comptes rendus sont définies ensemble dans le mandat de gestion.
Parlons de votre bien à gérerVOTRE PATRIMOINE MÉRITE UNE VRAIE ANALYSE
Comprendre votre bien.
Mesurer son potentiel.
Un exemple d’étude complète : le secteur, le positionnement du bien, les revenus, les dépenses et le suivi de gestion. Voyez ce que nous pouvons analyser avec vous.
Découvrir le dossier d’investissement et de gestion
ÉTUDE ILLUSTRATIVE · BIEN PUBLIC, HYPOTHÈSES EXPLICITES
Dudelange.
Un appartement, un projet locatif.
68 m² · 2 chambres · garage · cave
Prix annoncé : 499 000 €
147, route de Burange · Réf. 86484832
Voir l’annonce utilisée pour l’exempleLes caractéristiques et le prix viennent de l’annonce 2M’s consultée le 6 octobre 2026. La location, les coûts et les résultats ci-dessous sont des hypothèses de démonstration, sans dossier client ni mandat existant.
La zone et ses repères de prix
Dudelange réunit plusieurs ambiances résidentielles : Boudersberg, Brill, Italie, Schmelz ou Ribeschpont. Pour ce bien, notre étude affinerait la micro-localisation de la route de Burange, l’accès aux transports, aux écoles et aux commerces, ainsi que le stationnement et les nuisances.
Quartiers · Ville de DudelangeStatistiques du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 · publication : 24 septembre 2026
| Commune | Ventes enregistrées appartements existants · €/m² | Loyers annoncés appartements · €/m²/mois | Échantillons ventes / annonces locatives |
|---|---|---|---|
| Luxembourg-Ville | 10 269 | 50,17 | 613 / 5655 |
| Esch-sur-Alzette | 6 427 | 45,37 | 239 / 623 |
| Differdange | 6 768 | 30,89 | 223 / 134 |
| Dudelange | 6 512 | 30,37 | 130 / 111 |
| Mersch | 7 618 | 23,12 | 41 / 53 |
Moyennes communales, toutes surfaces confondues. Les loyers demandés ne sont pas les loyers effectivement signés ; les petits logements peuvent peser fortement dans la moyenne au m². Multiplier cette moyenne par votre surface ne constitue pas une estimation du loyer de votre bien.
Positionner ce bien, au-delà d’une moyenne
À 499 000 € pour 68 m², le prix annoncé représente environ 7 338 €/m². Le repère de Dudelange est de 6 512 €/m², sur 130 ventes d’appartements existants, avec une fourchette publiée de 4 534 à 8 901 €/m². Le garage, la cave, l’état, la copropriété et des comparables réellement similaires doivent être examinés avant de conclure sur la valeur.
Construire une hypothèse de loyer
Nous retenons ici 1 650 €/mois hors charges comme hypothèse, et non comme estimation validée. Le loyer mensuel moyen annoncé à Dudelange était de 1 665 € pour l’ensemble des appartements observés. Le garage, la performance énergétique et les comparables adaptés à 68 m² peuvent modifier le positionnement.
Avant de fixer le loyer, nous vérifions avec vous les pièces permettant de déterminer le plafond légal applicable. Un loyer annoncé sur le marché n’est pas, à lui seul, une validation juridique. Le CPE n’est pas renseigné dans l’annonce de cet exemple : il doit être obtenu.
Repères officiels pour le bail et le loyerCe que votre investissement peut produire
Modifiez les hypothèses pour comprendre les revenus et ce qui reste après les dépenses. Les valeurs initiales illustrent le bien ci-dessus.
Coût total du projet
Solde annuel après dépenses et réserve
Avant impôt sur le revenu et créditRendement après dépenses et réserve
Avant impôt sur le revenu et créditRendement brut théorique, 12 mois
| Loyers annuels théoriques, 12 mois | — |
|---|---|
| Loyers non encaissés, hypothèse | — |
| Loyers encaissés selon votre hypothèse | — |
| Honoraires de gestion simulés | — |
| Assurance, taxes et charges propriétaire | — |
| Réserve pour entretien et imprévus | — |
| Remboursements annuels du crédit | — |
| Trésorerie mensuelle après crédit | — |
Coût total = achat + frais initiaux + travaux. Rendement brut = 12 loyers / coût total. Rendement après dépenses = (loyers encaissés − honoraires − dépenses propriétaire − réserve) / coût total.
La trésorerie soustrait ensuite les échéances de crédit indiquées. L’impôt sur le revenu, l’amortissement fiscal, une revente et une hausse future des prix ne sont pas simulés. Les provisions pour charges du locataire et la garantie locative ne sont pas des bénéfices.
Trois scénarios pour voir les écarts
Même loyer et mêmes dépenses ; seul le nombre de mois sans loyer change. Résultats annuels avant impôt et crédit, après honoraires et réserve.
2 mois sans loyer
1 mois sans loyer
12 mois de loyers encaissés
Les points qui peuvent changer le résultat
Un impayé, une vacance plus longue, une intervention importante ou des travaux votés en copropriété peuvent réduire la trésorerie. Un dépassement de 3 000 € de travaux diminue d’autant le solde de l’année concernée. La réserve aide à anticiper, mais ne couvre pas nécessairement tous les imprévus.
Ce que la gestion 2M’s apporte à votre projet
Notre travail est de préparer, coordonner et documenter les décisions qui influencent votre location. Les missions, les honoraires et la fréquence des rapports sont précisés dans votre mandat.
Avant la mise en location
Visite du bien, analyse de la zone et des comparables, vérification du CPE et des documents, budget des interventions utiles, proposition de loyer et présentation soignée. Pour cet exemple : documenter le garage et la cuisine rénovée, puis compléter le CPE manquant.
Au choix du locataire et à l’entrée
Organisation des visites, étude documentée des candidatures, échange avec le propriétaire, bail, garantie locative et état des lieux photographique. La décision et les engagements sont conservés dans le dossier.
Pendant la location
Suivi des paiements et relances selon le mandat, échanges avec le locataire, devis soumis à votre accord et coordination des prestataires. Vous disposez d’un relevé clair des actions, dépenses et justificatifs.
Au bilan et au départ
Décompte des charges, bilan des recettes et interventions, état des lieux de sortie et suivi de la garantie. Nous préparons avec vous la prochaine mise en location et les améliorations utiles.
Un dossier organisé, du diagnostic au bilan
Bien et copropriété
Titre ou acte, plans et surfaces, CPE, règlement de copropriété, décomptes, procès-verbaux d’assemblée et travaux votés.
Étude et décision du propriétaire
Sources datées, comparables adaptés, justification du loyer, budget détaillé, scénarios, risques et arbitrages validés avec le propriétaire.
Mandat, locataire et bail
Missions et honoraires, dossier de candidature accessible aux personnes habilitées, bail signé, garantie, inventaire, compteurs et états des lieux.
Comptes et suivi technique
Échéancier, encaissements, relances, factures, devis approuvés, interventions, décompte des charges et bilan propriétaire.
Exemple de relevé mensuel
Pour un mois occupé, avec le loyer de départ de 1 650 € et 200 € de provisions pour charges. Exemple distinct de la simulation annuelle modifiable.
| Loyer reçu · affecté au revenu locatif | 1 650 € |
|---|---|
| Provisions reçues · suivies séparément | 200 € |
| Gestion simulée, 8 % du loyer · exemple | 132 € |
| Loyer après gestion, avant autres dépenses | 1 518 € |
Action consignée : demande d’entretien reçue, devis demandé, accord du propriétaire attendu. Les pièces et l’historique restent consultables dans le dossier.
Et si nous faisions cette analyse pour votre bien ?
Adresse, surface, état, loyer actuel ou projeté : échangeons sur votre situation. Nous pourrons établir une analyse adaptée, définir le périmètre de gestion et vous présenter une proposition claire.
Une étude personnalisée dépend des documents du bien et de la visite. Les résultats de l’exemple ne garantissent ni un loyer, ni un rendement, ni une durée de location.
Découvrir le dossier Home Staging
HOME STAGING · LA PREMIÈRE IMPRESSION SE PRÉPARE
Avant le marché,
révélons votre bien.
Le home staging consiste à préparer l’intérieur d’un bien pour sa mise en vente ou en location. L’agencement, la lumière et une décoration sobre permettent de rendre les pièces plus lisibles et d’aider les visiteurs à s’y projeter, dès les photos de l’annonce.
Notre objectif : mettre en évidence les volumes, la circulation et les atouts de votre bien avant les photos et les visites.
Ce qui fait la différence, en images.
Laisser respirer l’espace
Un passage dégagé et des zones bien définies rendent le séjour et le coin repas faciles à comprendre. Ici, la lumière naturelle et les tons doux mettent en valeur les volumes.
Créer une ambiance accueillante
Quelques textiles, un éclairage adapté et un mobilier proportionné donnent une fonction claire à la pièce. Une présentation harmonieuse aide le visiteur à imaginer son quotidien.
Photos de biens présentés par 2M’s à Colmar-Berg et à Belvaux, utilisées pour illustrer l’agencement et la lumière.
Comment 2M’s vous accompagne
Un regard sur votre bien
Lors d’une visite, nous identifions les points forts et les améliorations utiles : circulation, lumière, disposition des meubles et présentation de chaque pièce.
Des actions ciblées
Nous vous proposons de désencombrer, de ranger les objets très personnels, d’ajuster l’agencement et de soigner les petits détails. Les retouches ou achats éventuels sont définis avec vous, selon votre budget, avant toute intervention.
Une présentation prête pour le marché
Nous préparons la mise en scène finale pour les photos et les visites. L’annonce présente ensuite les atouts du bien avec des images et des informations fidèles à ses caractéristiques.
Des gestes simples, un intérieur mieux présenté.
- Séjour : dégager les passages, ajuster le canapé et réunir les objets décoratifs pour donner un point de repère à la pièce.
- Chambre : alléger le mobilier, soigner le linge de lit et dégager la fenêtre pour montrer l’espace et la lumière.
- Cuisine : libérer le plan de travail, nettoyer les surfaces et vérifier les petites finitions pour une présentation soignée.
Et si nous révélions le potentiel de votre bien ?
Parlez-nous de votre bien et de votre projet. Nous conviendrons avec vous d’un premier échange pour définir les actions adaptées.
Découvrir notre service de déménagement
SERVICE DE DÉMÉNAGEMENT
Un nouveau départ, bien accompagné.
Changer de logement, c’est aussi organiser une nouvelle étape de vie. Pour vous accompagner au-delà de l’immobilier, 2M’s propose un service de déménagement en collaboration avec des personnes prêtes à vous apporter une aide concrète.
Parlez-nous de votre logement, des biens à déplacer et de vos contraintes. Notre équipe prend le temps de comprendre vos besoins et prépare votre demande avec ses collaborateurs, pour organiser cette transition avec vous.
Que prévoir pour votre demande ?
- Le trajet et les accèsLes localités de départ et d’arrivée, les étages et la présence d’un ascenseur.
- Les biens à déplacerLes meubles, cartons et objets volumineux, avec une idée du volume.
- Votre calendrierLa date souhaitée et vos disponibilités pour préparer la suite.
Les prestations, la disponibilité et les conditions sont précisées avec vous avant toute intervention.
UN ACCOMPAGNEMENT ÉLARGI
Des assurances pour
chaque étape de votre vie.
VOTRE BIEN, EN DÉTAILQuelle est la valeur de votre bien ?Décrivez votre propriété pour préparer une estimation personnalisée avec l’équipe 2M’s.Demander une estimation
LE BLOG 2M’S
L’immobilier au Luxembourg,
en toute clarté.
Marché immobilier, économie et aides à l’achat ou à la location : des informations pratiques issues de sources officielles.
LE MARCHÉ, EN CLAIR
À quel prix se vendent les appartements ?
Consultez les prix de vente enregistrés au Luxembourg, commune par commune.
Économie & marché
Prix des logements : le point au deuxième trimestre 2026
Une baisse sur un an, mais une hausse par rapport au trimestre précédent.
STATEC · Observatoire de l’habitat
Lire la source officielleAides à l’achat
Acheter un logement : la prime d’accession à la propriété
Une aide de l’État pour l’achat ou la construction, sous conditions.
Guichet.lu
Lire la source officielleAides à la location
Louer au Luxembourg : la subvention de loyer
Un soutien mensuel pour les ménages qui remplissent les conditions.
Guichet.lu
Lire la source officielle
NOTRE AGENCE
Qui sommes-nous ?
Bienvenue chez 2M’s, votre agence immobilière de premier plan basée au Luxembourg, où le luxe rencontre l’excellence. Avec une réputation prestigieuse bâtie sur des années d’expérience et un engagement indéfectible envers la satisfaction de nos clients, nous sommes fiers d’être l’agence privilégiée des acheteurs et des vendeurs exigeants sur le marché immobilier luxembourgeois.
ÉcouteClartéSuivi personnalisé
Rencontrer l’équipeDES PERSONNES À VOS CÔTÉS
Faisons connaissance.
Une équipe accessible, des échanges simples et une attention portée à votre projet.
Maria Marques
Gérante technique • Agent immobilier • Agent d’assurance Foyer
Langues : Français • Anglais • Portugais • Espagnol
Maria accompagne personnellement les clients de 2M’s Real Estate dans leurs projets immobiliers, de la première prise de contact jusqu’à leur concrétisation. En tant que gérante technique, elle veille au suivi des dossiers et à la qualité de l’accompagnement proposé par l’agence.
Également agent d’assurance Foyer, elle accompagne les clients dans leurs besoins en assurance et leur apporte un suivi personnalisé en complément de leur projet immobilier.
Son approche repose sur l’écoute, la disponibilité et la recherche de solutions adaptées à chaque client, dans l’esprit de 2M’s : proximité, confiance, transparence et engagement.
Marco Rosa
Gérant administratif • Agent immobilier • Agent d’assurance Foyer
Langues : Français • Anglais • Portugais
Diplômé en marketing et fort de plus de 10 ans d’expérience dans le domaine commercial et Agent immobilier au Luxembourg, je mets mon expertise, mon sens de la négociation et ma passion pour la relation client au service de vos projets.
En tant que gérant administratif, agent immobilier et agent d’assurance Foyer, je vous accompagne avec rigueur, disponibilité et transparence, de la recherche de votre bien jusqu’à la concrétisation de votre projet, en tenant compte de vos besoins en matière de financement et d’assurance.
J’aime relever de nouveaux défis et construire des relations durables fondées sur la confiance et la satisfaction de mes clients.
Pierre Lebeau
Agent immobilier agréé
Langues : Français • Anglais
Depuis 6 ans, j'ai le plaisir d'accompagner mes clients dans leurs projets immobiliers, avec une conviction qui me tient à cœur : derrière chaque bien, il y a avant tout une histoire, des envies et de nouveaux projets de vie.
Ce que j'aime dans mon métier, c'est avant tout le contact humain. Prendre le temps d'écouter, comprendre les attentes de chacun, conseiller avec sincérité et créer une véritable relation de confiance sont, pour moi, les clés d'un accompagnement réussi.
Que vous souhaitiez vendre votre bien ou trouver le lieu où vous écrirez un nouveau chapitre de votre vie, je m'investis pleinement à vos côtés. J'accorde autant d'importance aux détails qu'à la qualité des échanges, avec une approche à la fois humaine, transparente et professionnelle.
Mon objectif est simple : que vous vous sentiez écouté, conseillé et accompagné à chaque étape, avec la tranquillité d'esprit de savoir que votre projet est entre de bonnes mains.
Au plaisir de faire votre connaissance et de donner vie à vos projets immobiliers !
Laura Levy
Agente immobilière • Responsable marketing digital
Langues : Portugais • Créole • Français • Anglais • Néerlandais
Alliant exigence professionnelle et sens du relationnel, je place la confiance et la proximité au cœur de mon métier. Engagée et à l’écoute, j’accompagne chaque client avec attention, transparence et détermination, en veillant à défendre ses intérêts à chaque étape de son projet immobilier.
Mon sens de l’esthétique et ma vision stratégique se reflètent également dans mon rôle au sein de 2M’s Real Estate, où j’assure le marketing et la mise en valeur des biens, avec le souci constant du détail et de la qualité.
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